住宅受限、商用當道！北市士林合法廠辦「大河商爵」成企業新寵

文／ 詹宜芬

近年在政府持續推動房市信用管制下，住宅市場貸款條件趨嚴，高資產族群與企業主的資產配置思維也出現明顯轉變，相較於住宅產品受限貸影響，兼具自用與資產價值的商用不動產，正逐漸成為資金布局的新方向，尤其在企業升級、產業轉型與二代接班浪潮帶動下，開始要求總部全面升級，積極找尋「可廠可辦」的商用物件。

商用不動產崛起 合法廠登受矚目

業界分析，過去企業多以租賃方式解決空間需求，但隨著租金持續上漲，加上企業愈來愈重視品牌形象、ESG治理及營運整合，不少企業主開始思考以購置方式建立長期據點。以台北市目前已成熟的產業聚落內湖、南港為例，經過多年發展後，土地供給已相當有限，新案釋出量逐年減少，近年隨著科技產業持續進駐，區域土地價格與開發成本快速墊高，廠辦市場也逐漸趨於飽和。

市場人士指出，許多企業主如今面臨的問題並非沒有資金，而是即便有資金，也未必買得到符合需求、具備合法廠登資格的新型廠辦產品，特別是涉及研發、檢測、組裝、維修及醫療器材等產業，合法廠登已是企業營運的重要條件，也讓相關產品的稀缺性持續攀升。

股市獲利落袋後 實體資產成新布局方向

另一方面，近年資本市場表現亮眼，不少企業主與自營商在股市累積可觀獲利，當資產規模逐漸放大後，考量的不再只是短期報酬率，而是如何將帳面獲利轉化為兼具使用價值、保值與傳承效益的實體資產。

相較金融商品容易受到市場波動影響，商用不動產除了可提供穩定資產配置功能，更能直接支援企業營運需求，同時兼具企業總部、研發基地等多重價值，逐漸成為企業主資金轉進的重要標的。

士林核心區段交通便捷 水岸門戶更顯珍貴

在台北市眾多產業聚落中，士林近年因北投士林科技園區發展而備受市場關注。市場人士指出，士林同時擁有成熟生活機能、完整交通網絡與產業發展潛力，區位條件在台北市相當少見，尤其百齡橋周邊地區，不僅可快速串聯北士科產業廊帶，更坐擁承德路產業軸線、捷運紅線及既有商圈機能，成為企業設立總部的重要據點。位於百齡橋水岸第一排的「大河商爵」，車程約10分鐘可上國道一號，鄰近捷運劍潭站與士林站，未來可透過捷運環狀線Y25站（環北站），無縫串聯大台北主要區域，是少數兼具區域優勢與合法廠登條件的新世代廠辦個案。

業者表示，該案最大的特色在於「可廠可辦」，企業不必再於門面與功能之間做選擇，無論是企業總部、研發中心、展示空間或輕型作業場域，皆可依實際需求彈性規劃。

國際建築大師操刀 打造企業總部新地標

「大河商爵」在硬體規格上也朝企業總部等級規劃。全案邀請日本建築大師丹下憲孝操刀設計，以現代白色建築語彙打造水岸地標形象，展現企業門面應有的國際感與識別度。建築規劃地上24層、地下5層，一樓樓地板載重達每平方公尺1,000公斤，二樓以上載重每平方公尺500公斤，可滿足研發設備、精密儀器及輕型組裝等企業需求。

坪數規劃單戶約80至239坪，整層約384坪，企業可依營運規模彈性選擇單戶使用或多戶整合，保留未來成長空間，滿足市場中小企業現行需求。此外，一樓為企業接待大廳，二、三樓則設有國際會議室、教育訓練空間及多功能會議室，協助企業降低低頻使用的空間成本，提升辦公坪效。

稀缺土地無法複製 企業卡位正當時

業界認為，在土地供給有限、產業升級持續推進的背景下，兼具合法廠登、核心地段與企業總部規格的新型廠辦產品，未來只會愈來愈稀缺，尤其士林核心區域合法工業用地不到 1%，「大河商爵」坐擁士林水岸門戶，串聯北士科發展軸線，不僅是企業營運空間，更是兼具自用與資產價值的長期布局。

隨著市場供給逐步去化，稀有產品向來具有「賣一戶少一戶」的特性，對於正在尋找企業升級據點、規劃二代接班或進行資產配置的企業主而言，及早卡位稀缺資產，將會是布局下一階段的重要關鍵。